управление недвижимостью в городе Спб

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.
ГЛАВА 2. УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ КАК ИНСТРУМЕНТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ПОЛИТИКИ.
ГЛАВА 3.АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО РАЗВИТИЯ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.

На вторичном рынке себестоимости как таковой не существует, ценообразование является стихийным рыночным механизмом. Ни один из операторов вторичного рынка не обладает достаточным влиянием на рынок, чтобы игра на повышение могла существенно сказаться на общем уровне цен. Поэтому можно утверждать, что повышение цен является объективным процессом и обусловлено неудовлетворенным спросом и инфляционными ожиданиями.
Как наибольший финансовый резерв развития рынка недвижимости все так же рассматривается развитие ипотечного кредитования.В Санкт-Петербурге за 2002 год по программе ипотечного кредитования выдано 200 кредитов на $ 4 млн. (Москва - $ 60 млн.)
Реальные ставки - от 15% до 25% (в долларах США)
от 18% до 32% (в рублях РФ)
Срок до 15 лет
Лидер банк Delta Credit (80% рынка).Основные проблемы, с которыми сталкивается рынок ипотечного кредитования:
Высокие процентные ставки.
Отсутствие у потенциальных заемщиков достаточного легального дохода.
Несовершенство правовой базы в части обеспечения кредитов на приобретение жилья и механизмов обращения взысканий на залог.
Сложная процедура оформления.
Отсутствие опыта и культуры кредитования, как у клиентов, так и у банков.
Если брать показатели динамики роста цен на различные сегменты рыка недвижимости, то лидером здесь является, безусловно, стоимость земли. В отличие от показателей роста стоимости квадратного метра жилой и нежилой недвижимости здесь мы видим динамику в сотни процентов. Это объясняется большим дефицитом выделяемых под застройку пятен и незначительным выходом на рынок новых земель под индивидуальное жилищное строительство.
Событием, которого долго ждали, стало возобновление в 2003 году передачи в собственность граждан участков под ИЖС, дачное строительство или садоводство. Переоформление прав граждан на землю было приостановлено после принятия Земельного кодекса. Больше года потребовалось городской администрации, что бы разработать новые правила приватизации земельных участков. Соответствующее распоряжение было подписано губернатором 31 декабря 2002 года за № 2732-ра.В 2002 году прошел аукцион по продаже городских земель под малоэтажную жилую застройку в Сестрорецке на 12 лотов было подано 46 заявок. Стартовые цены выросли в 2-3 раза, достигнув по ряду участков 9000 долларов США за сотку. Стоимость предложения в этом районе сейчас достигает 12000 долларов США за сотку.
Лидерами стоимости земли являются так же:Выборгский (район Шувалово-Озерки) стоимость земли здесь от 1000 до 3500 долларов США, Невский район с участками под ИЖС примыкающими к Неве стоимость земли здесь от 2000 до 4500 долларов США за сотку,В июне-августе 2003 года наметился явный ажиотажный интерес к землям, прилегающим к Стрельне и Константиновскому дворцу в связи с планами строительства обходной президентской дороги из "Пулково". При чём предметом этих сделок являлись в основном фермерские хозяйства. Стоимость предложения в этом районе составляет сейчас диапазон от 2 до 5000 долларов США за сотку.
Ещё один из самых серьёзных вопросов: "Изменение целевого назначения земель" процедура, которой до сих пор не урегулирована. Решение этого вопроса позволит привлечь на рынок новые объёмы земли и инвестиций. Эта проблема актуальна для всех районов Санкт-Петербурга. И в этой части есть позитивная информация: 6 августа 2003 года Правительство РФ распорядилось внести в Госдуму проект федерального закона "О переводе земель из одной категории в другую". Соответствующий документ подписал председатель правительства Михаил Касьянов. Правительство РФ одобрило законопроект на заседании 19 июня 2003г. В законопроекте регулируются правоотношения, возникающие при решении вопросов об изменении целевого назначения земель. Законопроектом устанавливается порядок действий государственных органов и органов местного самоуправления по переводу земель из одной категории в другую. Таким образом, содержание норм законопроекта носит в основном процедурный характер и направлено на максимальную регламентацию действий участников отношений.
Также наравне с упомянутым законом в Госдуму вынесены "Закон о резервировании земель" и Закон "О зонировании территорий". Все эти законы планируется принять Госдумой до конца этого года. Мы все рассчитываем, что принятие данных законопроектов будет способствовать созданию регламентированной и максимально прозрачной процедуры перевода земель из одной категории в другую. Пока этот и другие законопроекты не будут приняты, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, по видимому, будет блокировать перевод земель из категории в категорию. Такая позиция, наверное, оправдана нежеланием столкнуться после принятия закона с очередной юридической и экономической неразберихой.
Я намерено в своём докладе опустил такую серьёзную составляющую рынка недвижимости как "коммерческая" и "промышленная недвижимость". В программе конференции в дальнейшем есть выступления на эту тему и не хотелось бы раскрывать её в своём докладе "в двух словах".Что же нас ждёт в будущем?
В целом, при отсутствии существенных изменений рыночной среды, можно прогнозировать до конца 2003 начало 2004 года стабильный рост рынка недвижимости такими же темпами, как и в начале этого года. Начиная со второй половины 2004 года, возможно замедление темпа роста цен на типовое жильё в спальных районах и их стабилизацию к концу 2004 года. Цены на элитную недвижимость и недвижимость, имеющую историческую составляющую или уникальную характеристику по месту положения продолжат свой рост. Серьёзным толчком к повышению цен могло бы послужить развитие рынка ипотечного кредитования, но революций в этом секторе в ближайшие 2-3 года, по всей видимости, не ожидается.
Заключение.
В настоящей курсовой работе были рассмотрены теоретические аспекты функционирования рынка недвижимости, а также проведен анализ развития рынка недвижимости Санкт-Петербурга.
Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает: создание новых объектов недвижимости; передачу прав на недвижимость; установление равновесных цен на объекты недвижимости; эксплуатацию (управление) объекта недвижимости; распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования; инвестирование в недвижимость.
Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.
Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса. Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).
На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует и ряд других факторов: изменение численности населения; изменение образовательного уровня, изменение уровня преступности, уровень налога на имущество и земельного налога, действующие условия совершения сделок, условия получения прав на застройку, экологическая обстановка, уровень развития инфраструктуры.
Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости. При этом следует учитывать, что спрос и предложение на рынке недвижимости менее эластичны, чем на других рынках.
Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости. В настоящее время на российском рынке имеет место превышение предложения по сравнению с потребительским спросом.
Как показал опыт работы бизнес-центров, экономически выгоднее недобирать потенциальный доход, но зато иметь стопроцентную загрузку. В Санкт-Петербурге действует несколько десятков частных управляющих компаний, в том числе созданных непосредственно на предприятиях для управления собственным имуществом. Управляющие предлагают услуги по управлению неэффективным собственникам.
Для управляющих недвижимостью привлекательными являются объекты, принадлежащие городу. Однако из-за несовершенного законодательства доверительное управление не получило широкого распространения.
В Санкт-Петербурге более 20000 зданий сдается в аренду и только 30 объектов находится в доверительном управлении. Районные агентства КУГИ не в состоянии эффективно управлять каждым конкретным объектом. В результате городская аренда на 30% ниже рыночной и обслуживание полностью отсутствует. Управляющая компания смогла бы организовать комплекс услуг для арендатора, перечислить дополнительные средства в бюджет, увеличить при этом доходы как минимум на 15 % и заработать на этом виде предпринимательской деятельности.
Специалисты рынка недвижимости утверждают, что в городе не существует нормативной базы, регламентирующей передачу зданий в управление, за исключением примерной формы договора, утвержденной в феврале 1996 г.
Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ. Но ГК РФ содержит лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договораучредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, которые предусмотрены договором. Когда же управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других сложностей.
Система управления недвижимостью в субъектах Федерации решается по разному и принимают в ней участие различные отраслевые структуры, работу которых координирует Администрация субъекта.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 г. № 122-ФЗ.
Федеральный Закон № 179-ФЗ от 23.12.2003г. «О внесении изменения в ст. 26 Федерального Закона «О некоммерческих организациях».Федеральный Закон № 1-ФЗ от 05.02.2004г. «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Указ Президента РФ «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» от 9 марта 2004 года № 314.
Постановление Правительства РФ от 10.09.2003 № 568 "О внесении изменений и дополнений в Примерное положение об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Постановление Правительства РФ от 17.09.2003 № 580 «Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
.Постановление Правительства РФ № 57 от 06.02.2004г. «Об ограниченных в обороте объектах недвижимого имущества ОАО «Российские железные дороги».
Приказ Министерства юстиции РФ от 18.09.2003 № 226 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи Свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах»
Приказ Министерства юстиции РФ, Министерства имущественных отношений РФ, государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной службы земельного кадастра России от 26.09.2003 № 224/415/347/П/309 «О признании утратившим силу приказа Министерства юстиции РФ, Министерства имущественных отношений РФ, государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной службы земельного кадастра России от 03.07.2000 № 194/16/1/168 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах»
Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ № 6155-р от 05.11.2003г. «О согласовании сделок Федерального государственного унитарного предприятия в отношении закрепленного за ним в хозяйственном ведении федерального недвижимого имущества».
Приказ Министерства юстиции РФ № 288 от 12.11.2003г. «Об утверждении изменений и дополнений в методические рекомендации Министерства юстиции РФ по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Приказ Министерства юстиции РФ № 295 от 19.11.2003г. «О внесении изменений и дополнений в нормативные правовые акты Министерства юстиции РФ в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Распоряжение КУГИ Санкт-Петербурга от 24.08.1998 г. № 1289-р «О порядке выдачи паспорта объекта незавершенного строительства»
Распоряжение мэра — Председателя Правительства Санкт-Петербурга от 19.10.94 № 1043-р «О порядке реализации Указа Президента Российской Федерации от 22.07.94 № 1535 в части продажи и сдачи в аренду земельных участков».
Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 19.08.2003 № 1195-р "Об утверждении типовых форм
Приказ государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 09.07.2003 № 27 "Об усовершенствовании технического учета объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга"
Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.12.2003г. № 128 «Об администрациях районов Санкт-Петербурга».
Закон Санкт-Петербурга «О регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» № 778-116 от 30.12.2003г. (вступил в силу 13.01.2004г.).
Приказ Городского бюро регистрации прав на недвижимость Администрации Санкт-Петербурга от 03.11.2003 N 134п "О внесении изменений и дополнений в Инструкцию о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предоставления информации о зарегистрированных правах».
Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учеб. пособие-СПб: Питер, 2000.-206с
Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. 2001.-306
Воробейников М.А. Риэлтерская деятельность: российские условия и международная практика: Учеб.-метод. пособие/Воробейников М.А., Именитов Е.Л.-М.: МПСИ, 2000.
Крутик А.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие/Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М.-СПб: Лань, 2000.
Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - С.-Пб., 1999.
Менеджер по операциям с недвижимостью / Риэлтер, спец. выпуск. № 2 -3. - 1999.
Рахман И.А. Развитие недвижимости в России: теория, проблемы, практика /МАИЭС. - М., 2000.
Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. Г.А. Краюхина. - СПб., 1999
Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. — М., 1995
Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. – М, 1999
Экономика недвижимости: Учеб. пособие/Ред. В.И. Ресин; Рос.экон.акад.-М.: Дело, 2000.
Березин М.Ю. Недвижимость и российские налоги /Березин М.Ю. //Финансы, 2000.-№ 8. - С. 26-27
Сосновский С.П. «Анализ состояния рынка недвижимости Санкт-Петербурга и перспективы его развития на 2004 год.»//Информационный бюллетень, 2003 №4
Максимов С.Н. «Управление собственностью как инструмент экономической политики» //Информационный бюллетень, 2004 №2
Семенов П.А. «Текущие проблемы и перспективы развития рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге» //Информационный бюллетень, 2003 №4
«О концепции управления недвижимостью в Санкт-Петербурге»//Невское время 2004 №153
Отчет КУГИ о деятельности структур имущественного блока в 2003 году /Недвижимость Петербурга №12 (295) от 29.03.04
Недвижимость и строительство Санкт-Петербурга// 23.06.03, №24
Поминов А.В. Риэлтор как субъект жилищных правоотношений /Поминов А.В. //Журн. рос. права, 2002.-№ 8. - С. 74-78.
Строительная наука и строительная практика //Строительный эксперт, 2003, № 3.
Асаул А.Н., Карасев А.В. «Экономика недвижимости»2001,с. 255
Асаул А.Н., Карасев А.В. «Экономика недвижимости»2001,с. 259
Отчет КУГИ о деятельности структур имущественного блока в 2003 году /Недвижимость Петербурга №12 (295) от 29.03.04
Асаул А.Н., Карасев А.В. «Экономика недвижимости»2001,с. 269
Недвижимость Петербурга/№12(295)
Сосновский С.П. «Анализ состояния рынка недвижимости Санкт-Петербурга и перспективы его развития на 2004 год.»//Информационный бюллетень, 2003 №4
«О концепции управления недвижимостью в Санкт-Петербурге»//Невское время 2004 №153
Использованы материалы: Аналитический обзор рынка строящегося жилья Санкт-Петербург, октябрь 2003
Отчет КУГИ о деятельности структур имущественного блока в 2003 году /Недвижимость Петербурга №12 (295) от 29.03.04
2
2