ипотечное кредитование за рубежом

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
1.Дэвидсон Э. Секьюритизация ипотеки: мировой опыт, структурирование и анализ / Э.Дэвидсон, Э.Сандрес и др. – Изд-во: Вершина, 2007. – 520 с.
2. История ипотеки [Электронный ресурс] / Компания розничного кредитования. – Москва, 2008. – Режим доступа: http://www.ipoteka1.ru/history/.
3. Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования. – Изд-во: Инфра-М, 2007. – 370 с.
4. Кукул Е. Грозит ли России кризис ипотечного жилья, как это произошло в Америке / Российская газета. - Федеральный выпуск №4434 от 8 августа 2007 г.
5. Логунов И. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России // Менеджмент в России и за рубежом. - 2007 - № 8. – с.34-58.
6. Лысов А.Г Особенности функционирования системы ипотечного кредитования за рубежом // Экономика строительства. Ежемесячный научный, производственно-экономический журнал №7 июль (558). Москва: «Стройинформация», 2006. – с.44- 78.
7. Меркулов М.М. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. – Изд-во: Омега-Л, 2007. – 423 с.
8. Рябова И. Ипотечный кризис в США [Электронный ресурс] / LENTA.RU.- Москва, 2008. - Режим доступа: http://lenta.ru/
9. Саушина А. Ипотека с немецким акцентом [Электронный ресурс] / Информационное агентство Клерк.Ру. – Москва, 2008. – Режим доступа: http://www.klerk.ru/bank/
10. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой и активами / Под. ред. Л.Хейрс , С. Иванова. - Изд-во: Альпина – Бизнес – Букс, 2008. – 345 с.

Все сказанное выше дает нам повод говорить об ипотечном банке, как особой форме кредитного института, обладающего существенными отличиями. Речь идет о таких кредитных институтах, чья сфера деятельности определяется специальными законодательными актами, регулирующими задачи и виды сделок. Ипотечный банк не может осуществлять всю широкую гамму финансовых операций, как коммерческие банки.
Ипотечный банк имеет право осуществить эмиссию залоговых листов только в случае, если он приобрел уже ценности, способные служить в качестве их покрытия. Минимальная общая стоимость выпускаемых закладных составляет 10 млн. евро. Эмиссии закладных осуществляются или в виде реальной (наличной) отпечатанной типографским способом залоговой облигации (закладной), или в виде сертификата на эмиссию закладных в крупных выпусках, которые размещаются затем в банке-депозитарии, это так называемые «глобальные свидетельства».
Для ипотечных ссуд в Германии существуют особые гарантии [9]:
- принцип покрытия: сумма находящихся в обороте закладных листов должна быть меньше или равна сумме ипотечных ссуд;
- учет всего резервного капитала покрытия закладных в ипотечном регистре;
- ответственность института кредитования капиталом покрытия и всем состоянием банка;
- преимущественное право держателя закладных перед всеми остальными кредиторами в случае банкротства банка;
- пределы обращения закладных у частных ипотечных банков;
- определенная законом процедура определения стоимости объекта залога для частных ипотечных банков
Острый дефицит жилья, возникший как одно из последствий Второй мировой войны, послужил расцвету немецких стройсбербанков. В ситуации острой нехватки жилья граждане Германии в полной мере использовали преимущества системы «Стройсбережение», и делают это до сегодняшнего дня.
Сегодня, существующие в Германии 34 стройсбербанка, обслуживают почти 30 млн. договоров по «стройсбережению», в которых участвуют около 19 млн. граждан Федеративной Республики Германии. Таким образом, в среднем каждый четвертый немец заключил договор о «стройсбережении». Основная доля средств по «стройсбережению» расходуется сегодня для модернизации и реконструкции квартир и домов [9].
В отличие от почти всех других стран, особенно от англосаксонских, немецкая система «стройсбережения» базируется на замкнутой системе финансирования. Путем объединения многочисленных клиентов в «Общество самопомощи» эта система гарантирует независимость от рынка капитала и его процентных колебаний. «Стройсберегатели» берут на себя договорную обязанность планомерно сберегать в общую кассу, из которой они по определенной очередности получают заранее установленную «стройсберсумму». Эта сумма состоит из внесенных вкладов — в зависимости от тарифа это 40 или 50% от «стройсберсуммы» — и из ссуды по «стройсбережению», которая является разницей между «стройсберсуммой» и суммой внесенных вкладов [7, с.334].
Таким образом, основными чертами европейской модели ипотеки являются: всеобъемлющая государственная поддержка участников системы; государственное регулирование путем установления правил игры.
Система ипотечного кредитования не только снимает социальные проблемы, но и выступает локомотивом экономики государства. Несмотря на страновые различия, ипотека сводится к механизму перераспределения денежных средств от конечного инвестора к заемщику - покупателю недвижимости.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, ипотечное кредитование, зародившись в глубокой древности, сохранилось, укрепилось, развилось и обрело новые черты, соответствующие современным реалиям. Более того, ипотечные кредиты являются одной из самых востребованных и самых необходимых форм современных методов кредитования.
Если ипотеку мы рассматриваем как обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости, то суть ипотечного кредитования заключается в передачи объекта кредитования в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
На современных финансовых рынках действуют две основные схемы ипотечного кредитования – американская (двухуровневая) и немецкая (одноуровневая).
В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).
При одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.
Безусловно, ипотека в каждой отдельно взятой стране имеет свои национальные особенности. Интернациональным остается понятие ипотечного кредита, являющегося по сути долгосрочной ссуда, которую дает то или иное финансовое учреждение под залог недвижимости.
Каждое современное государство, основываясь на мировом опыте ипотечного кредитования, выбирает приемлемую для себя модель ипотеки, которая зависит от исторических традиций, правовой базы и финансово-экономической и банковской системы данного государства.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
Дэвидсон Э. Секьюритизация ипотеки: мировой опыт, структурирование и анализ / Э.Дэвидсон, Э.Сандрес и др. – Изд-во: Вершина, 2007. – 520 с.
2. История ипотеки [Электронный ресурс] / Компания розничного кредитования. – Москва, 2008. – Режим доступа: http://www.ipoteka1.ru/history/.
3. Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования. – Изд-во: Инфра-М, 2007. – 370 с.
4. Кукул Е. Грозит ли России кризис ипотечного жилья, как это произошло в Америке / Российская газета. - Федеральный выпуск №4434 от 8 августа 2007 г.
5. Логунов И. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России // Менеджмент в России и за рубежом. - 2007 - № 8. – с.34-58.
6. Лысов А.Г Особенности функционирования системы ипотечного кредитования за рубежом // Экономика строительства. Ежемесячный научный, производственно-экономический журнал №7 июль (558). Москва: «Стройинформация», 2006. – с.44- 78.
7. Меркулов М.М. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. – Изд-во: Омега-Л, 2007. – 423 с.
8. Рябова И. Ипотечный кризис в США [Электронный ресурс] / LENTA.RU.- Москва, 2008. - Режим доступа: http://lenta.ru/
9. Саушина А. Ипотека с немецким акцентом [Электронный ресурс] / Информационное агентство Клерк.Ру. – Москва, 2008. – Режим доступа: http://www.klerk.ru/bank/
10. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой и активами / Под. ред. Л.Хейрс , С. Иванова. - Изд-во: Альпина – Бизнес – Букс, 2008. – 345 с.
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
Образец договора об ипотеке
ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ No. ______
 
г. ________________                                                                                                                                                                       "___"_________ ____ г. 
____________________________________________________, именуем__ в дальнейшем "Залогодатель", в лице _____________ ______________________, действующего на основании ________________________, с одной стороны, и ____________________________ __________________________, именуем__ в дальнейшем "Залогодержатель", в лице ________________________________, действующего на основании ________________, с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:
 
1. ОБЯЗАТЕЛЬСТВО, ОБЕСПЕЧЕННОЕ ИПОТЕКОЙ
 
1.1. Настоящий договор заключен с целью обеспечения исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по договору _________ (долевого инвестирования строительства, купли - продажи, аренды, подряда и пр.) No. ______, заключенному Сторонами "___"_______ ____ г. в г. _____________ (далее - "основной договор").
1.2. По основному договору Залогодатель выступает _____________ (Застройщиком, Заказчиком и пр.) (Должником), а Залогодержатель - _____________ (Инвестором, Подрядчиком и пр.) (Кредитором).
Кредитор в соответствии с основным договором принимает на себя обязательства ________________________________________ ___________________________________________________________________________________________________________________
(суть обязательств)
на условиях, предусмотренных основным договором, а Должник обязуется _________________________________________________ __________________________________________.
(суть обязательств)
1.3. В соответствии с основным договором срок исполнения Должником своих обязательств наступает "___"________________ ____ г.
1.4. В силу п. ___ основного договора в случае нарушения Должником сроков исполнения обязательств он выплачивает Кредитору неустойку (штраф) в рублях в размере, эквивалентном ________ (____________________________) долларам США по курсу ЦБ РФ на день оплаты. В случае если просрочка составляет более ___________, Кредитор вправе отказаться от исполнения обязательств по основному договору в одностороннем порядке, предварительно письменно уведомив об этом Должника за ____ дней.
При наступлении обстоятельств, указанных в настоящем пункте, Должник возвращает Кредитору денежные средства в размере _________________________ в течение __________ дней с момента получения уведомления о расторжении договора.
1.5. Основной договор вступил в силу с момента его подписания сторонами - "__"___________ ____ г. и действует до момента ___________ или расторжения договора в случае одностороннего отказа Кредитора от исполнения договора в соответствии с п. ___ основного договора.
1.6. Залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к Залогодателю, вытекающих их основного договора, из стоимости заложенного по настоящему договору имущества Залогодателя преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.
 
2. ТРЕБОВАНИЯ, ОБЕСПЕЧЕННЫЕ ИПОТЕКОЙ
 
2.1. Ипотека, установленная в соответствии с настоящим договором, обеспечивает уплату Залогодержателю следующих сумм, причитающихся ему в случае нарушения Залогодателем своих обязательств по основному договору:
- в уплату основной суммы долга полностью;
- в счет оплаты неустойки (штрафа) при ненадлежащем исполнении Залогодателем своих обязательств по основному договору;
- в виде процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ;
- в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
- в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
2.2. Настоящим договором обеспечиваются требования Залогодержателя в том объеме, какой они будут иметь к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. 
3. ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ
 
3.1. В обеспечение исполнения своих обязательств по основному договору Залогодатель заложил Залогодержателю следующее недвижимое имущество:
3.1.1. ___________________________ общей площадью _____ кв. м, расположенн__ по адресу: ____________________________________ (далее - "имущество").
3.2. Указанное в подп. 3.1.1 договора имущество принадлежит Залогодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности от "___"___________ ____ г. серии ___, No. _________, выданным ___________________________ (запись в ЕГРП No. _____________________).
 
4. ОЦЕНКА ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ
 
4.1. Балансовая стоимость имущества, указанного в подп. 3.1.1 договора, составляет _________ (_________________________) рублей, что подтверждается балансом Залогодателя за ___ квартал _____ г.
4.2. По соглашению сторон имущество, указанное в подп. 3.1.1 договора, оценивается в размере ___________ (______________________) долларов США, что составляет на момент подписания договора с учетом курса ЦБ РФ ___ руб. (1 доллар США _____________ (__________________) рублей). 
5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗАЛОГОДАТЕЛЯ
 
5.1. Залогодатель вправе:
5.1.1. Владеть и пользоваться заложенным имуществом в соответствии с его назначением.
5.2. Залогодатель обязан:
5.2.1. Нести расходы по содержанию заложенного имущества.
5.2.2. Обеспечивать сохранность заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий.
5.2.3. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества уведомить об этом Залогодержателя.
5.2.4. Не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества.
5.2.5. Не препятствовать Залогодержателю производить осмотр заложенного имущества в период действия настоящего договора.
5.2.6. Гарантировать Залогодержателю, что передаваемое ему в залог имущество не будет перезаложено до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.
5.2.7. Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происшедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога.
5.2.8. Не отчуждать заложенное имущество третьим лицам без письменного согласия Залогодержателя.
5.3. Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по настоящему договору.
 
6. ПРАВА ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ
 
6.1. Залогодержатель вправе:
6.1.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного по настоящему договору имущества.
6.1.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенного имущества.
6.1.3. Требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось.
 
7. ГАРАНТИИ ПРАВ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ
 
7.1. Залогодатель гарантирует, что до момента государственной регистрации настоящего договора указанное в п. 3.1 имущество никому не заложено, не продано, не сдано в аренду, не обременено сервитутами, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, свободно от любых прав третьих лиц. 
8. СТРАХОВАНИЕ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА
 
8.1. Залогодатель обязан застраховать за свой счет указанное в п. 1.1 настоящего договора имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения.
8.2. Выбор страховой компании осуществляется Залогодателем самостоятельно.
8.3. Нотариально заверенная копия заключенного договора страхования и копия правил страхования предоставляются Залогодержателю.
8.4. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, и преимущественно перед требованиями других кредиторов Залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.
 
9. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ
 
9.1. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на имущество, заложенное по настоящему договору, для удовлетворения за счет этого имущества указанных в п. 2.1 настоящего договора требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.
9.2. Взыскание по требованию Залогодержателя обращается на предмет ипотеки по решению суда. Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по настоящему договору, предъявляется Залогодержателем в ___________ суд г. __________.
 
10. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
 
10.1. Настоящий договор должен быть нотариально удостоверен.
10.2. Настоящий договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке в ______________________________________.
(наименование регистрирующего органа)
10.3. Расходы, связанные с нотариальным удостоверением, государственной регистрацией настоящего договора и вытекающих из него прав, внесением изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке, оплачиваются за счет ________________________ (Залогодателя / Залогодержателя).
10.4. Настоящий договор действует до полного исполнения Залогодателем своих обязательств по основному договору. После полного исполнения обязательств Залогодателя по основному договору стороны подают совместное заявление в ____________________________________________________________________________________________________________________
(наименование регистрирующего органа)
для погашения регистрационной записи об ипотеке.
 
11. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
 
11.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами в результате исполнения настоящего договора, будут разрешаться путем переговоров.
11.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров стороны передают их на рассмотрение в ______________ суд г. _________.
11.3. По вопросам, не урегулированным настоящим договором и дополнительными соглашениями к нему, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации. 
12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
 
12.1. Настоящий договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению сторон.
12.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями сторон в письменной форме, которые должны быть подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон, скреплены печатями, нотариально удостоверены и зарегистрированы в установленном законодательством РФ порядке. Такие изменения вступают в силу с момента их государственной регистрации.
12.3. Все приложения к договору, согласованные обеими сторонами, являются его неотъемлемой частью.
12.4. Настоящий договор составлен на ____ страницах, в четырех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр хранится в делах нотариуса __________ по адресу: г. ___________, ________________________, один - предоставляется в ______________________ (наименование регистрирующего органа).
12.5. Последующая ипотека заложенного по настоящему договору имущества запрещена.
 
АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
  Залогодатель: ______________________________________________________________________________________________________
  Залогодержатель: __________________________________________________________________________________________________
  
ПОДПИСИ СТОРОН:
 
от Залогодателя:
________________________
________________________ ____________________
М.П.
от Залогодержателя:
________________________
________________________ ____________________
М.П.
2