Оценка недвижимости

1. КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ
2. ПРЕДПОСЫЛКИ ОЦЕНКИ
2.1 ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ПРЕДПОЛАГАЕМОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЕЁ РЕЗУЛЬТАТОВ
2.2 ДАТА ОЦЕНКИ, ПЕРИОДЫ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ И СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЁТА
2.3 СОСТАВ ОЦЕНИВАЕМЫХ ПРАВ
2.4 ВИД ОЦЕНИВАЕМОЙ СТОИМОСТИ
2.5 ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
2.6. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ, ОБЪЁМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, СТЕПЕНЬ УГЛУБЛЁННОСТИ АНАЛИЗА СУЩНОСТНЫХ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТА.
3. ОПИСАНИЕ ПРОВЕДЕННЫХ РЫНОЧНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ
3.1. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОБЗОРЫ
3.1.2. ЭКОНОМИКА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА В I ПОЛУГОДИИ 2006 ГОДА
3.2. АНАЛИЗ РЫНКА
4. АНАЛИЗ С ЦЕЛЬЮ ВЫБОРА НАИБОЛЕЕ ЭФЕКТИВНОГО ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
4.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОНЯТИЯ
4.2 АНАЛИЗ УЧАСТКА КАК УСЛОВНО СВОБОДНОГО
5. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
5.1 СОДЕРЖАНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
5.2 ПРОЦЕДУРА РАСЧЁТОВ, ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ, РАСЧЕТНЫЕ ПАРАМЕТРЫ
5.3ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОРМЫ ОТДАЧИ
5.4 РЕЗУЛЬТАТЫ РАСЧЕТА
6. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
6.1 СОДЕРЖАНИЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
6.2 ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ И ПРОЦЕДУРА РАСЧЕТОВ
6.3 РЕЗУЛЬТАТЫ РАСЧЕТА
7. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
7.1 СОДЕРЖАНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
7.2 ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ И ПРОЦЕДУРА РАСЧЕТОВ
7.3 РЕЗУЛЬТАТЫ РАСЧЕТА
8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
9. СЕРТИФИКАТ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
10. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

В соответствии с данной системой оцениваемому объекту присваивается суммарная оценка, равная нулю. Таким образом, применяя уравнение, отражающее зависимость цены от суммарной корректировки и имеющее вид y=41,667*x3-50х2+8,3333x+2500, рыночная стоимость одного кв. м жилья для оцениваемого объекта , которую мы получили, составляет 2500 $/кв.м.
Для определения цены продаж встроенных помещений были так же выбраны объекты-аналоги и использован метод весов ценообразующих факторов, определенных с помощью экспертных оценок для объекта оценки и объектов-аналогов.
Таблица 5.4.
Адрес общ. пл., кв. м. Цена, $/кв.м Агентство Ждановская ул. 210 1700 Любимый город Б.Зеленина, 28 86 2000 Экотон Пионерская ул. 85,5 1600 Русский Дом Б.Зеленина, 5 60 1800 Экотон М.Разночинная 100 1720 Октава Всего для расчета были выбраны 5 объектов, цены которых были откорректированы и усреднены.
В результате расчетов была определена цена продажи 1 кв. м встроенных помещений для объекта оценки: она составила 1 800 $/кв.м.
Корректировки по первым четырем группам элементов сравнения   Группы факторов/объекты сравнения Объект оценки Объект сравнения 1 Объект сравнения 2 Объект сравнения 3 Объект сравнения 4 Объект сравнения 5 1 Качество прав Обременение объекта договорами аренды нет нет нет нет нет нет     Корректировка 0 0 0 0 0 0 Сервитуты и общественные обременения нет нет нет нет нет нет Корректировка 0 0 0 0 0 0 Качество права на земельный участок в оставе объект нет нет нет нет нет нет Корректировка 0 0 0 0 0 0 2 Условия финансирования Льготное кредитование продавцом покупателя рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные     Корректировка 0 0 0 0 0 0 Платеж эквивалентом денежных средств нет нет нет нет нет нет Корректировка 0 0 0 0 0 0 3 Особые условия Наличие финансового давления на сделку нет нет нет нет нет нет     Корректировка 0 0 0 0 0 0 Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует Корректировка 0 0 0 0 0 0 Обещание субсидий или льгот на развитие отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует Корректировка 0 0 0 0 0 0 4 Условия рынка Изменение цен во времени май май май май май май     Корректировка 0 0 0 0 0 0 Отличие цены предложения от цены сделки отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует Корректировка 0 0 0 0 0 0 Корректировки по вторым четырем группам элементов сравнения   Группы факторов/объекты сравнения Объект сравнения 1 Объект сравнения 2 Объект сравнения 3 Объект сравнения 4 Объект сравнения 5 1 Местоположение Престижность района аналог аналог аналог аналог аналог     Корректировка           Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспеченности аналог аналог аналог аналог аналог Корректировка           Доступность объекта (транспортная и пешеходная) аналог хуже хуже аналог хуже Корректировка   -1 -1   -1 Качество окружения (рекреация и экология) аналог аналог хуже аналог аналог Корректировка     -1     2 Физические характеристики Характеристики земельного участка хуже лучше аналог хуже хуже     Корректировка -1 1   -1 -1 Размеры и материалы строений аналог лучше аналог аналог лучше Корректировка   1     1 Износ и потребность в ремонте строений хуже лучше аналог лучше лучше Корректировка -1 1   1 1 Состояние окружающей застройки аналог аналог аналог лучше аналог Корректировка       1   3 Экономические характеристики Возможность ресурсосбережения аналог аналог аналог аналог аналог     Корректировка           Соответствие объекта принципу ННЭИ аналог аналог аналог аналог аналог Корректировка           4 Сервис и дополнительные эелементы Обеспеченность связью и коммунальными услугами аналог аналог аналог аналог аналог     Корректировка           Наличие парковки и(или) гаража аналог хуже хуже хуже хуже Корректировка   -1 -1 -1 -1 Состояние системы безопасности аналог аналог аналог аналог аналог Корректировка           Наличие оборудования для бизнеса аналог аналог аналог аналог аналог Корректировка           Суммарная корректировка -2 1 -3 0 -1 1700 2000 1600 1800 1720 Предполагается, что финансирование проекта будет осуществляться по схеме с долевым участием. При удачно спланированной рекламной кампании последние квартиры и нежилые помещения могут быть проданы в течение 1 квартала после окончания строительства (данные фирм, реализующих жилье).
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОРМЫ ОТДАЧИ
Ставка дисконтирования представляет собой норму доходности альтернативных инвестиций, сопоставимых с оцениваемыми по уровню риска, ликвидности и другим характеристикам. Ее величина определяется внешними факторами и находится вне контроля владельцев недвижимости. Существует три метода расчета ее величины:
Метод кумулятивного построения – в его основе лежит логичное предположение, что более рисковые вложения должны приносить больший доход. Ставка дисконтирования рассчитывается как некоторая начальная величина, отражающая доходность по безрисковым вложениям, к которой добавляются надбавки за риск. В соответствии с классификацией возможных рисков, надбавки также классифицируются. Их количество соответствует количеству присущих объекту рисков. Недостаток такого подхода заключается в том, что состав набора рисков и их количественные характеристики не поддаются точному определению и могут варьироваться у различных исследователей весьма широким образом. Способ нахождения величины надбавки за конкретный риск также не определен. В отличии от зарубежных методик, где для этих целей используются данные, опубликованные в различных исследованиях, для российских предприятий подобные работы отсутствуют .Поэтому применение метода кумулятивного построения в российских условиях затруднительно.
Метод моделирования ценообразования на рынке капиталовложений – основан на теоретическом анализе процесса ценообразования на инвестиционном рынке, соответствующем оцениваемым объектам. В соответствии с наиболее распространенной моделью ценообразования – САРМ (Capital Asset Pricing Model – модель оценки финансовых активов) – величина ставка дисконтирования определяется как величина безрисковой ставки, к которой добавляется премия за риск. Премия за риск определяется тремя факторами: безрисковой нормой доходности, рыночной премией за риск и коэффициентом «бета», характеризующим относительный уровень специфических рисков данной инвестиции по сравнению со среднерыночным. Данный метод можно эффективно использовать для определения ставки дисконтирования инвестиций в ценные бумаги открытых акционерных обществ, так как открытость торгов и накопленные статистические данные изменений курсов этих бумаг позволяют рассчитать для них коэффициент «бета» с использованием статистических методов. Для недвижимости такой метод определения ставки дисконтирования не применяется, поскольку вся теория, на которой основывается метод, разрабатывалась и практически апробировалась применительно к рынку ценных бумаг.
Метод рыночного анализа – основан на предположении, что заключенные на рынке сделки отражают корректную величину ставки дисконтирования. Для ее получения анализируются данные реальных сделок по сопоставимым объектам и величина арендной платы от их использования. На основе этих данных рассчитывается средняя норма прибыли по сопоставимым объектам. Ее величина принимается в качестве ставки дисконтирования для оцениваемого объекта. Данный метод считается достаточно точным, так как отражает процессы, непосредственно происходящие на рынке недвижимости. Однако, для его использования необходима достоверная информация одновременно о стоимости в результате реальной сделки с объектами, и величине арендной платы, которую можно получить от их использования. Так как обычно объекты либо продаются, либо сдаются в аренду, одновременно определить эти две величины бывает затруднительно.
Тем не менее, наиболее точным и возможным по реализации следует признать метод рыночного анализа. Он положен в основу расчета ставки дисконтирования в данном отчете.
Вывод формулы для расчета ставки дисконтирования
Построим модель изменение цен на объекты недвижимости во времени. Наиболее часто используемой в подобных задачах является модель экспоненциального роста (снижения):
(1) где:
PV0 - начальная стоимость объекта
FVi - стоимость объекта в году i
g - годовой темп изменения стоимости объекта (годовая доходность спекулятивных операций).
Вторым источником извлечения дохода от владения объектом недвижимости является использование объекта. Его можно учесть введением рентабельности активов – отношения годового дохода от использования объекта (до налогообложения – вычитаются только затраты) к его стоимости на начало периода (года).
Наиболее простой и часто встречающейся формой использования объекта является сдача его в аренду. Для данного вида использования рентабельность активов можно определить как отношения годовой суммы арендных платежей к стоимости объекта
(2) где:
a - рентабельность активов, %
Di - сумма арендных платежей в i-м году
FVi-1 - стоимость объекта на начало i-го года (конец i-1 года)
Предположив, что величина рентабельности активов остается постоянной (справедливо в краткосрочном и среднесрочном периодах), а также учитывая (1), можно определить доход от использования объекта (сдачи в аренду) в будущем. При этом сумма дохода от аренды должна быть уменьшена на величину налога на прибыль:
(3) где:
Di - стоимость аренды объекта в году i
a - рентабельность активов, %
PV0 - начальная стоимость объекта
g - годовой темп изменения стоимости объекта (годовая доходность спекулятивных операций).
p - ставка налога на прибыль, %
Также необходимо учесть следующий факт: обычно платежи за аренду поступают ежемесячно, а их величина пересматривается только по продлению договора аренды. Наиболее распространенным сроком договора аренды является год. Таким образом, месячная величина арендных платежей в течении года остается постоянной. Имеющая место в российской экономике инфляция уменьшает реальную величину денежных поступлений от аренды, вынуждая производить операцию корректировки денежного потока на величину инфляции внутри года. Если предположить, что инфляция в течение года протекает в среднем равномерно, то есть месячные индексы не сильно отличаются друг от друга, а также учитывая небольшую величину текущего месячного темпа инфляции (менее 2%), получаем формулу расчета величины дохода от использования объекта недвижимости скорректированную на ожидаемую годовую инфляцию:
(4) где:
Iгод - ожидаемая инфляция в прогнозном периоде (в виде индекса цен)
Амортизационные отчисления, уменьшающие налогооблагаемый доход и величину налога на прибыль, не учитываются. Ими можно пренебречь, так как из-за малой нормы амортизации (от 1% до 2,5% для коммерческой недвижимости) погрешность, возникающая в результате пренебрежения, невелика и сопоставима с погрешностью расчета рентабельности активов.
Таким образом, рассмотрим комплексную операцию с объектом недвижимости, включающую в себя:
Покупку объекта
Извлечение дохода путем сдачи в аренду
Продажу объекта по истечении некоторого срока
В соответствии с доходным подходом, стоимость объекта определяется дисконтированным потоком доходов и дисконтированной стоимостью реверсии:
(5) где:
PV0 - стоимость объекта в настоящий момент
Di - величина дохода от использования объекта в i-й год
FVn - стоимость объекта в году n
n - период владения объектом, лет
r - ставка дисконтирования
Подставляя в уравнение (5) формулы (1) и (2), и решая его относительно r, получаем:
(6) где:
r - ставка дисконтирования, %
a - рентабельность активов, %
p - ставка налога на прибыль, %
g - годовой темп изменения стоимости объекта, %
Iгод - ожидаемая инфляция в прогнозном периоде (в виде индекса цен)
Таким образом, ставка дисконтирования получает простую экономическую трактовку. Это есть алгебраическая сумма двух ставок доходности:
величины рентабельности активов скорректированной с учетом налога на прибыль и инфляции внутри года, обуславливающей возможность получения прибыли от использования объекта (сдачи в аренду)
спекулятивной ставки, отражающей возможность извлечения дохода от спекулятивных операций с объектом (покупкой с последующей продажей).
Величину годовой ставки арендной платы можно определить с помощью статистического анализа данных о стоимостях и годовых арендных платежах по сопоставимым объектам.
Расчет ставки дисконтирования
Ставка налога на прибыль принимается равной 24%. Величина инфляция в 2007 году по прогнозам Центрального банка РФ составит 8,5%.
Определение рентабельности активов (под видом использованием принимается сдача объекта в аренду) осуществлялось на основе статистического анализа данных по сходным объектам. Так как найти открытую достоверную информацию о величине арендной платы и одновременно стоимости объектов, сопоставимых с оцениваемым, очень сложно, Оценщик посчитал возможным использовать для анализа всю найденную информацию по объектам, сходным с оцениваемым по категории использования (торговые, офисные и т.д.) и дополнительным характеристикам сравнения.
Для расчета доходности от эффективной эксплуатации недвижимости Оценщик использовал метод, основанный на статистических данных рынка недвижимости. Так как на реальном рынке объекты либо продаются, либо сдаются в аренду, одна операция исключает другую, и для определения неизвестной величины приходится использовать информацию по объектам, аналогичным оцениваемым (подробнее см. таблицу 1). Искомая доходность определяется как медианное значение индивидуальных величин рентабельности активов анализируемых объектов.
По данным рынка недвижимости её значение для офисных помещений составляет 27.1%
Таким образом, ставка дисконтирования согласно (6) составит
R. = 27,1%*(1 – 24% / 100%) / 1,085 = 19%
Операционные расходы
Операционные расходы - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства эффективного валового дохода. Операционные расходы могут быть разделены на постоянные и переменные.
Постоянные расходы
Налог на имущество составляет 2,2% от налогооблагаемой стоимости. В настоящей работе налогооблагаемая стоимость представляет собой величину, равную балансовой стоимости объекта. Балансовая стоимость объекта равна сумме затрат на приобретение объекта оценки (рыночная стоимость) и затрат на его реконструкцию. Т.к. в производимом расчете рыночная стоимость является искомой переменной в его основе лежит итерационная процедура.
Расходы на страхование. По данным страховых компаний " Спасские ворота", "Ресо-гарантия", "Военно-страховая компания", "РОСНО", "Росгосстрах" ежегодные страховые отчисления в среднем составляют порядка 0,4 % от страховой суммы. В качестве страховой суммы может быть принята сумма, не превышающая рыночную стоимость объекта. В настоящей работе страховая сумма принимается равной рыночной стоимости объекта.
Арендные платежи за земельный участок. Обязательной статьей операционных расходов являются арендные платежи за земельный участок в течение прогнозного периода. Для определения арендной ставки была использована методика, утвержденная постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1561 от 14.09.2004.
Площадь земельного участка, входящего в состав оцениваемого объекта, составляет 1 118 кв.м. Участок находится на территории 4 зоны градостроительной ценности. В соответствии с указанной выше методикой величина ставки арендной платы за участок при использовании находящихся на нем зданий под жилищное строительство (реконструкцию) составляет 1,06 условных единицы (у.е.) за кв. м в год.
С учетом действующих на дату оценки курсов у.е. (в соответствии с распоряжением КУГИ составляет 36,5 рублей) и курса доллара (26,7477 рублей за 1 доллар США), а также понижающего коэффициента Кс (для объектов жилищного строительства) ставка арендного платежа за земельный участок составит:
1,06 х 36,5 х 1 / 26,7477 = 1,446 доллара США за кв. м. участка в год.
Переменные расходы
Расходы на управление и рекламу имеют место независимо от того, кто управляет - сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо по фактическим затратам (если строительная компания-инвестор организует собственный отдел продаж), либо в процентах от продажи в строящемся доме (если строительная компания заключает договор с риэлтерами).
По данным риэлтерских компаний («Адвекс», «Итака»), ведущих продажи в строящихся домах, и отделов продаж строительных компаний (ЛЭК, ЭЛИС, «Созидание»), затраты застройщика на рекламу и управление проектом составляют от 2% до 5% от объема реализации. В рамках данного отчета величина затрат на продажу и управление проектом были приняты на уровне 5% от объема продаж в возводимом доме.
Комментарии к доходной таблице
Расчет затрат выполнен базисно-индексным методом в ценах 2000 г.
При определении стоимости строительства учтены также принятые строительными Нормами величины непредвиденных расходов, зимнего удорожания, стоимости проектно-изыскательских работ и другие лимитированные затраты и налоги. Для перехода в текущий уровень цен 2006 г. использован индекс изменения стоимости строительства.
5.4 РЕЗУЛЬТАТЫ РАСЧЕТА
На основании вышеизложенного,
Стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу:
г.Санкт-Петербург, Петроградский район, Ждановская ул., д. 10, лит. А,
рассчитанная доходным подходом, по состоянию на дату оценки округленно составляет:
1 600 000 (Один миллион шестьсот тысяч) долларов США
6. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
6.1 СОДЕРЖАНИЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение/аренда соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности. В затратном подходе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости участка земли (в собственность или в аренду) плюс стоимость строений на участке за вычетом накопленного износа. Данный метод может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются восстановительная стоимость и износ. Наиболее применим подход при оценке недавно построенных объектов, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наилучшего и наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и при оценке уникальных или специализированных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги. При использовании затратного подхода прежде всего необходимо решить, определение какой стоимости более обосновано: стоимости воспроизводства или стоимости замещения.
Стоимость замещения объекта оценки (затраты на полное замещение) – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.
Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
С теоретической точки зрения в большинстве случаев более обосновано определение стоимости замещения, поскольку маловероятно, что потенциальному покупателю нужна именно точная копия оцениваемого здания со всеми его функциональными недостатками или излишествами. Однако на практике более широкое распространение получило определение стоимости воспроизводства, поскольку при замещении создается здание, отличающееся от оцениваемого объекта. При этом затруднительно оценить разницу в полезности между существующим зданием и предложенным новым, которое будет иметь современные дизайн и планировку.
Учитывая охранный статус окружающей территории, считаем, что для оцениваемого здания наиболее рациональным является определение стоимости воспроизводства. Функциональный износ, вызванный несоответствием отдельных конструктивных решений современным требованиям рынка, может быть учтен по классической методике.
Анализ использования разновидностей определения затрат в условиях Российской Федерации показывает, что в наибольшей степени принятой у нас терминологии соответствует следующая классификация вариантов затратного метода: стоимостной метод, ресурсный метод, модульный метод, метод сравнительной единицы.
Стоимостной метод предполагает использование данных проектно-сметной документации и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов) от цен 2000 г. к текущим ценам, рекомендованных региональными центрами по ценообразованию в строительстве. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета для различных типов зданий, так и коэффициенты пересчета, отдельно учитывающие удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов.
Как показывает проведенный анализ, различие в величине общей восстановительной стоимости, вычисленной с помощью интегрального и дифференцированных коэффициентов, незначительно.
Ресурсный метод оценки основан на определении объемов или массы основных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчете стоимости этих материалов (или элементов конструкции) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, прочих работ и затрат.
Стоимость основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов обычно определяется в процентах от стоимости основных строительных материалов по среднестатистическим данным строительных организаций для определенного типа зданий или, что предпочтительнее, по данным конкретного подрядчика.
Следует отметить, что ресурсный метод, оперирующий непосредственно с затратами в текущих ценах, дает лучшее приближение к рыночным ценам, чем стоимостной. Однако ресурсный метод оценки стоимости недвижимости требует больших затрат труда, высокой квалификации оценщиков и значительного опыта.
Модульный метод оценки стоимости заключается в расчленении всего объема строительно-монтажных работ на крупные разделы (модули), как то: земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия, кровля и т.д.
Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации. В этом случае достаточно определить затраты для одного или нескольких основных модулей, чтобы, исходя из их примерного процентного вклада, найти общую стоимость строительно-монтажных работ.
Метод сравнительной единицы предполагает использование данных по текущей стоимости наиболее значимого параметра, например, 1 кв.м общей площади в зданиях определенного типа, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона. Метод сравнительной единицы удобно использовать в случаях, когда оцениваемый объект занимает часть здания (сооружения), а установление его доли (удельного веса) в общей стоимости затруднительно из-за существенных различий в планировке и высоте этажей, конструкций, качестве и степени наружной и внутренней отделки, а также различий в инженерном оборудовании.
6.2 ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ И ПРОЦЕДУРА РАСЧЕТОВ
Стоимость права на землю
Пакет оцениваемых прав на объект включает право аренды земельного участка на 49 лет и право собственности на улучшения.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка применяют следующие методы: метод сравнительного анализа продаж, техника остатка для земли, метод распределения, метод выделения, метод разбивки, капитализация земельной ренты.
Так как техника остатка основывается на анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, её применение не может обеспечить соблюдение условия независимости доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке рыночной стоимости. По этой причине в настоящем отчёте принято решение отказаться от использования данной техники для оценки стоимости прав на земельный участок.
Метод разбивки представляется нецелесообразным применять по причине малой площади оцениваемого земельного участка. Метод распределения и метод выделения не обеспечивают необходимую адекватность и достоверность результатов оценки.
Таким образом, в настоящей работе для оценки стоимости права долгосрочной аренды земельного участка применяется метод прямого сравнительного анализа продаж с использование техники качественного анализа.
Для определения стоимости права застройки было отобрано 5 объектов-аналогов, каждый из которых представляет собой свободный земельный участок, расположенный в Центральном районе.
Данные о сравнимых участках, приведены в таблице 6.1.
Таблица 6.1.
адрес площадь использование цена $ 1 Крестовский о-в 750 жилье 562500 2 Московский пр 73 к 75 3000 жилье 1275000 3 ул. Проф. Попова 8 690 жилье 327750 4 Средний пр 1630 жилье 947030 5 Октябрьская наб 104 2000 жилье 620000
Корректировки по первым четырем группам элементов сравнения   Группы факторов/объекты сравнения Объект оценки Объект сравнения 1 Объект сравнения 2 Объект сравнения 4 Объект сравнения 5 Объект сравнения 6 1 Качество прав Обременение объекта договорами аренды нет нет нет нет нет нет     Корректировка 0 0 0 0 0 1 Сервитуты и общественные обременения нет нет нет нет нет нет Корректировка 0 0 0 0 0 1 Качество права на земельный участок в оставе объект нет нет нет нет нет нет Корректировка 0 0 0 0 0 1 2 Условия финансирования Льготное кредитование продавцом покупателя рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные     Корректировка 0 0 0 0 0 1 Платеж эквивалентом денежных средств нет нет нет нет нет нет Корректировка 0 0 0 0 0 1 3 Особые условия Наличие финансового давления на сделку нет нет нет нет нет нет     Корректировка 0 0 0 0 0 1 Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует Корректировка 0 0 0 0 0 1 Обещание субсидий или льгот на развитие отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует Корректировка 0 0 0 0 0 1 4 Условия рынка Изменение цен во времени май май май май май июнь     Корректировка 0 0 0 0 0 1 Отличие цены предложения от цены сделки отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует отсутствует Корректировка 0 0 0 0 0 1
  Группы факторов/объекты сравнения Объект сравнения 1 Объект сравнения 2 Объект сравнения 3 Объект сравнения 4 Объект сравнения 5 1 Местоположение Престижность микрорайона аналог хуже аналог хуже хуже     Корректировка   -1   -1 -1 Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспеченности хуже хуже аналог аналог хуже Корректировка -1 -1     -1 Доступность объекта (транспортная и пешеходная) аналог аналог лучше аналог хуже Корректировка     1   -1 Качество окружения (рекреация и экология) лучше хуже лучше аналог аналог Корректировка 1 -1 1     2 Физические характеристики Характеристики земельного участка аналог лучше аналог лучше лучше     Корректировка   1   1 1 Размеры и материалы строений лучше лучше аналог лучше хуже Корректировка 1 1   1 -1 Износ и потребность в ремонте строений лучше аналог хуже аналог аналог Корректировка 1   -1     Состояние окружающей застройки лучше хуже аналог аналог хуже Корректировка 1 -1     -1 3 Экономические характеристики Возможность ресурсосбережения аналог аналог аналог аналог аналог     Корректировка           Соответствие объекта принципу ННЭИ аналог аналог аналог аналог аналог Корректировка           4 Сервис и дополнительные эелементы Обеспеченность связью и коммунальными услугами аналог лучше аналог аналог аналог     Корректировка 1 1 1 1 1 Наличие парковки и(или) гаража лучше хуже аналог хуже лучше Корректировка 1 -1   -1 1 Состояние системы безопасности аналог лучше аналог аналог аналог Корректировка   1       Суммарная корректировка 5 -1 2 1 -2 1250 925 975 1081 810
На основе качественных корректировок, основывающихся на присвоении объектам аналогам баллов по шкале -1-0-1 в зависимости от сходства либо отличия в худшую или лучшую сторону была построена зависимость цены объектов-аналогов от суммарной корректировки. В соответствии с данной системой оцениваемому объекту присваивается суммарная оценка, равная нулю. Таким образом, применяя уравнение, отражающее зависимость цены от суммарной корректировки и имеющее вид y=0,1667*x2-50х+951,03, рыночную стоимость одного кв. м земли под жилую функцию для оцениваемого объекта получаем 951,03 $/кв.м. В результате стоимость земельного участка площадью 1 118 кв.м. будет стоить, округленно, $ 1 060 000.
Расчет восстановительной стоимости здания
Сметная стоимость восстановительной стоимости рассчитана стоимостным методом в ценах 2000 года с переводом в цены на настоящий момент с помощью коэффициентов перевода, рекомендуемых Региональным центром ценообразования в строительстве Санкт-Петербурга.
В стоимость строительства включена величина заработной платы рабочих, а также стоимость эксплуатации машин и механизмов, принятые равными сложившемуся на данный момент времени процентному отношению от стоимости основных строительных материалов.
При определении стоимости строительства учтены так же принятые Нормами величины накладных расходов, плановых накоплений, стесненность строительства, величины непредвиденных расходов, зимнего удорожания, стоимости проектно-сметных работ и налогов.
В результате проведения расчета было определено, что восстановительная стоимость здания составляет 27 096 400 рублей, или 1 013 037 долларов США (с учетом курса доллара США на дату оценки, равного 26,7477 рубля).
Расчет воспроизводства стоимости здания
Для определения полной восстановительной стоимости здания была учтена необходимая величина предпринимательской прибыли. Прибыль предпринимателя представляет собой денежную величину, которую требует предприниматель в качестве вознаграждения за свою реализованную активную предпринимательскую деятельность.
Для определения полной восстановительной стоимости элементов была учтена необходимая величина предпринимательской прибыли. Прибыль предпринимателя представляет собой денежную величину, которую требует предприниматель в качестве вознаграждения за свою реализованную активную предпринимательскую деятельность.
При расчёте величины прибыли предпринимателя рассматривалась норма требуемой доходности на инвестированные средства в строительство и получение точной копии оцениваемого объекта. Норма доходности на инвестиции в строительство объекта определена методом рыночной экстракции в размере 19 % годовых в валюте США. Расчет нормы доходности (ставки дисконтирования) для варианта строительства жилого здания общей площадью 1385 кв.м.
При расчете предполагается, что инвестор оплатит стоимость земельного участка, а затем будет вкладывать средства в строительство объекта в течение 4 кварталов. Тогда прибыль предпринимателя рассчитывается:
где - прибыль предпринимателя
- стоимость улучшений в нулевой момент времени, =0;
- стоимость земли, = 450 000 (см. расчет при анализе ННЭИ);
- норма доходности на инвестиции в строительство объекта =19%;
- период строительства объекта, =14мес. ;
- период времени, в течение которого инвестируются необходимые для строительства средства, =14 мес.;
- количество периодов, в течение которых инвестируются средства = 14 ;
- количество инвестируемых средств в период i,= 1013037 /14 = 72 360.
Подставляя значения в формулу, получим значение предпринимательской прибыли:
Таким образом, полная восстановительная стоимость оцениваемого здания составляет:
1013037 + 95 154 = 1 108 190 долларов США.
Определение накопленного износа улучшений
Следующей процедурой затратного подхода является определение износа. Износ можно определить, как снижение восстановительной стоимости вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату оценки. Существуют три типа износа: физический износ, функциональное устаревание, износ внешнего воздействия. Ниже даны определения каждого вида износа, а также приведена оценка влияния типов износа на стоимость объекта.
Стоимость физического износа.
Физический износ является результатом нормального износа в процессе эксплуатации. Физический износ накапливается вследствие разложения (ветхости), сухого гниения, образования трещин, ржавчины или конструктивных дефектов здания.
Оцениваемое здание имеет физический износ по следующим элементам.
Таблица 6.2.
№ п/п Конструктивные элементы здания Удельный вес строительной конструкции в общей стоимости здания, Li, в % Физический износ конструк-ции, Фki, в % Физический износ, Фзд, в % 1 Фундаменты 9,1% 40% 3,6% 2 Стены 36,7% 45% 16,5% 3 Перекрытия, в т.ч.       3.1 Перекрытия по металлическим балкам с бетонным заполнением 6,9% 40% 2,7% 3.2 Перекрытия по деревянным балкам 3,3% 65% 2,2% 4 Крыша 4,4% 40% 1,8% 5 Окна 3,1% 50% 1,5% 6 Двери 2,7% 40% 1,1% 7 Перегородки 2,6% 60% 1,6% 8 Полы 6,8% 60% 4,1% 9 Внутренняя отделка 9,2% 70% 6,4% 10 Наружная отделка 2,7% 50% 1,3% 11 Внутренние инженерные системы - 13,6% (данные техн.паспорта) 9,1% 60% 5,5% 12 Прочие элементы (лестницы, крыльца и т.д.) 3,4% 40% 1,4% 13 ВСЕГО 100,0%   50,0%
Физический износ конструкций определялся согласно ВСН 53-86 по результатам визуального осмотра проведенного оценщиками 31.10.06, данных технического паспорта и предварительному обследованию технического состояния строительных конструкций здания, выполненного специалистами ОАО "Ленжилниипроект" в 2005 году.
Таким образом, величина физического износа здания в численном выражении составляет 1108190*50% = 554 095 доллара США.
Расчет величины функционального устаревания
Функциональный износ является потерей стоимости вследствие несоответствия данного здания рыночным требованиям, в сравнении с аналогичными по полезности новыми зданиями.
Оцениваемое здание было построено в начале прошлого века с использованием устаревших материалов и технологий. Как показали результаты анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями, проект реконструкции зданий с применением новых материалов, полным восстановлением их эксплуатационных характеристик, надстройкой мансардного этажа - экономически оправдан. В связи с этим, для зданий исправимый функциональный износ составит:
Таблица 6.3.
№ п/п Элемент ВС элемента, руб. Демонтаж элемента в текущих ценах (2006-11-19 год), руб. Возврат материалов, руб. Физический износ Стоимость монтажа элемента в существующем здании, руб. Стоимость монтажа элемента при новом строительстве, руб. функциональный износ, руб. функциональный износ, $ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 Окна 719 573 37 841 1 865 50% 265 326 222 861 438 227 16 384 2 Перегородки 606 241 66 255 25 122 60% 181 776 171 535 293 870 10 987 3 Перекрытия с деревянным заполнением 776 505 104 727 29 424 65% 295 056 282 011 360 124 13 464 4 Внутренние технические системы и оборудование 2 465 772 790 065 26 287 60% 1 332 523 1 356 785 1 725 825 64 522 5 Устройство мансардного этажа         2 869 126 2 383 493 485 632 18 156 6 Крыша 1 033 435 59 168 11 527 40%     667 701 24 963   величина устранимого функционального износа               148 476
Подробный расчет затрат на демонтаж элементов, стоимость элементов в существующем здании и стоимость элементов в новом здании представлены в соответствующих таблицах сметного расчета .
Исходя из этого, суммарная величина исправимого функционального устаревания оцениваемого здания определена в размере: $ 148 476.
Внешнее (экономическое) устаревание
Внешнее устаревание определяется как снижение стоимос