Современные методы управления недвижимым имуществом

Оглавление
Введение
Раздел 1. Сервейинг – концепция системного анализа и управления недвижимостью
Раздел 2. Экономическая оценка вариантов использования объекта
2.1. Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных согласно балансу площадей
2.2. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 1-му варианту - Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»
2.3. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му варианту – проект «Коммерческо-жилое здание»
2.4. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по варианту – проект «Офисно-коммерческое здание»
Заключение
Список литературы

д.е.) d P d P d P На начало 2010 г. 0 -16371 1 -16371 1 -16371 1 -16371 На конец 2010 г. 1 -754 0,8333 -628 0,909 -685 0,9174 -691 На конец 2011 г. 2 1547 0,6944 1074 0,8264 1278 0,8416 1302 На конец 2012 г. 3 2173 0,5787 1258 0,7513 1633 0,7721 1678 На конец 2013 г. 4 2404 0,4822 1159 0,683 1642 0,7084 1703 На конец 2014 г. 5 2924 0,4018 1175 0,6209 1816 0,6499 1901 На конец 2015 г. 6 26369 0,3349 8831 0,5644 14883 0,5962 15721  
 

 
  Текущая стоимость кассовых поступлений на начало 2010 г. (на 1000 у.д.е.)     F – будущие кассовые поступления (на 1000 у.д.е.); i – процента ставка; P - текущая стоимость кассовых поступлений; n – время  
Выводы. Инвестционый проект является низко рентабельным, поскольку требование доходности инвестиций составляет 20%. Таблица с анализом восприимчивости доходов показывает, что инвестиции реально будут давать лишь около 10% дохода.
2.3. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му варианту – проект «Коммерческо-жилое здание»
I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ Единица измерения годы 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1. Жилые помещения               Площадь, приносящая доход м2   5059 5480 6745 7167 8179 Доходы от аренды у.д.е./м2 835 668 910 877 893 893 Доходы 1000 у.д.е./м2   3379 4988 5914 6403 7307 2. Коммерческие помещения               Площадь, приносящая доход м2   1355 1445 1536 1626 1716 Доходы от аренды у.д.е./м2 970 776 1057 1019 1038 1038 Доходы 1000 у.д.е./м2   1052 1528 1564 1688 1781 3. Парковочные места               Парковочные места, приносящие доход м2   452 482 512 542 572 Доходы от аренды у.д.е./м2 1600 1280 1744 1680 1712 1712 Доходы 1000 у.д.е./м2   578 840 860 928 979 Всего доходы от аренды     5009 7357 8338 9019 10068

II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ Единица измерения годы 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Доходы от аренды 1000 у.д.е./м2   5009 7357 8338 9019 10068 Арендная плата за участок 1000 у.д.е./м2 -49 -39 -53 -51 -52 -52 Техническое обслуживание и текущий ремонт 1000 у.д.е./м2   -766 -1787 -2042 -1787 -1276 Процент за привлеченный капитал 1000 у.д.е./м2 -690 -690 -678 -656 -632 -611 Оперативный чистый доход 1000 у.д.е./м2 -739 3514 4839 5589 6548 8129 Равномерная амортизация недвижимости, 10% 1000 у.д.е./м2   -1276 -1276 -1276 -1276 -1276 Финансовый результат перед уплатой налога 1000 у.д.е./м2 -739 2238 3563 4313 5272 6853 Налог на прибыль 1000 у.д.е./м2 -671 -1069 -1294 -1582 -2056   Финансовый результат после уплаты налога 1000 у.д.е./м2 -739 1567 2494 3019 3690 4797
III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА Единица измерения годы 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Заемный капитал в начале года 1000 у.д.е 7954 7954 7159 7159 6363 6363 Погашение долга в конце года 1000 у.д.е - 795 795 795 795 795 Заемный капитал в конце года 1000 у.д.е - 7159 7159 6363 6363 5568 Уплата процентов от стоимости в начале года – 14% 1000 у.д.е 1114 1114 1002 1002 891 891

IY. СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 2015 г. Цена продажи недвижимого имущества в конце 2015 г. 35127   Бухгалтерская стоимость 24248   Налогооблагаемая часть от цены продажи 10879 Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи -3264 Цена продажи недвижимости в конце 2015 г. 35127 Уплачиваемый налог -3264 Выплата долга за привлеченный капитал -5568 Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, 1000 у.д.е./м2 26295
РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (1000 у.д.е.) На начало 2010 г. годы 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Начальная стоимость недвижимости -14204             Инвестиции в строительство -14204             Заем 7954             Погашение займа     -795 -795 -795 -795 -795 Годовые финансовые результаты после уплаты налога   -739 1567 2494 3019 3690 4797 Амортизационные отчисления, 10%     1276 1276 1276 1276 1276 Цена продажи недвижимости             35127 Налог с продаж             -3264 Платежи по займу             -5568 Кассовые поступления, 1000 у.д.е.             31573

  Анализ восприимчивости доходов ( на 1000 у.д.е.)  
 
          n F i=20% i=10% i=9%   (на 1000 у.д.е.) d P d P d P На начало 2010 г. 0 -20454 1 -20454 1 -20454 1 -20454 На конец 2010 г. 1 -739 0,8333 -616 0,909 -671 0,9174 -678 На конец 2011 г. 2 2048 0,6944 1422 0,8264 1692 0,8416 1723 На конец 2012 г. 3 2975 0,5787 1721 0,7513 2235 0,7721 2297 На конец 2013 г. 4 3500 0,4822 1688 0,683 2390 0,7084 2479 На конец 2014 г. 5 4171 0,4018 1676 0,6209 2590 0,6499 2711 На конец 2015 г. 6 31573 0,3349 10574 0,5644 17820 0,5962 18824
 
 
 
  Текущая стоимость кассовых поступлений на начало 2010 г. (на 1000 у.д.е.)     F – будущие кассовые поступления (на 1000 у.д.е.); i – процента ставка; P - текущая стоимость кассовых поступлений; n – время  
Выводы. Инвестционый проект является низко рентабельным, поскольку требование доходности инвестиций составляет 20%. Таблица с анализом восприимчивости доходов показывает, что инвестиции реально будут давать лишь около 10 % дохода.
2.4. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по варианту – проект «Офисно-коммерческое здание»
I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ Единица измерения годы 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1.Офисные помещения               Площадь, приносящая доход м2   7319 7095 6721 6721 6721 Доходы от аренды у.д.е./м2 835 668 910 877 893 893 Доходы 1000 у.д.е./м2   4889 6457 5893 6005 6005 2. Коммерческие помещения               Площадь, приносящая доход м2   1355 1445 1536 1626 1716 Доходы от аренды у.д.е./м2 970 776 1057 1019 1038 1038 Доходы 1000 у.д.е./м2   1052 1528 1564 1688 1781 3. Парковочные места               Парковочные места, приносящие доход м2   903 964 1024 1084 1144 Доходы от аренды у.д.е./м2 1600 1280 1744 1680 1712 1712 Доходы 1000 у.д.е./м2   1156 1681 1720 1856 1959 Всего доходы от аренды     7097 9666 9177 9549 9745

II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ Единица измерения годы 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Доходы от аренды 1000 у.д.е./м2   7097 9666 9177 9549 9745 Арендная плата за участок 1000 у.д.е./м2 -63 -50 -68 -66 -67 -67 Техническое обслуживание и текущий ремонт 1000 у.д.е./м2   -942 -2197 -2511 -2197 -1569 Процент за привлеченный капитал 1000 у.д.е./м2 -711 -711 -689 -671 -645 -621 Оперативный чистый доход 1000 у.д.е./м2 -774 5394 6712 5930 6640 7488 Равномерная амортизация недвижимости, 10% 1000 у.д.е./м2   -1003 -1003 -1003 -1003 -1003 Финансовый результат перед уплатой налога 1000 у.д.е./м2 -774 4391 5709 4926 5637 6485 Налог на прибыль 1000 у.д.е./м2 -1317 -1713 -1478 -1691 -1946   Финансовый результат после уплаты налога 1000 у.д.е./м2 -774 3074 3996 3448 3946 4540
III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА Единица измерения годы 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Заемный капитал в начале года 1000 у.д.е 7022 7022 6320 6320 5618 5618 Погашение долга в конце года 1000 у.д.е - 702 702 702 702 702 Заемный капитал в конце года 1000 у.д.е - 6320 6320 5618 5618 4916 Уплата процентов от стоимости в начале года – 14% 1000 у.д.е 983 983 885 885 787 787

IY. СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 2015 г. Цена продажи недвижимого имущества в конце 2015 г. 43191   Бухгалтерская стоимость 30381   Налогооблагаемая часть от цены продажи 12810 Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи -3843 Цена продажи недвижимости в конце 2015 г. 43191 Уплачиваемый налог -3843 Выплата долга за привлеченный капитал -4916 Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, 1000 у.д.е./м2 34432
РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (1000 у.д.е.) На начало 2010 г. годы 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Начальная стоимость недвижимости -20064             Инвестиции в строительство -20064             Заем 7022             Погашение займа     -702 -702 -702 -702 -702 Годовые финансовые результаты после уплаты налога   -774 3074 3996 3448 3946 4540 Амортизационные отчисления, 10%     1003 1003 1003 1003 1003 Цена продажи недвижимости             43191 Налог с продаж             -3843 Платежи по займу             -4916 Кассовые поступления, 1000 у.д.е.             39273

  Анализ восприимчивости доходов ( на 1000 у.д.е.)  
 
          n F i=20% i=10% i=9%   (на 1000 у.д.е.) d P d P d P На начало 2010 г. 0 -33106 1 -33106 1 -33106 1 -33106 На конец 2010 г. 1 -774 0,8333 -645 0,909 -703 0,9174 -710 На конец 2011 г. 2 3375 0,6944 2343 0,8264 2789 0,8416 2840 На конец 2012 г. 3 4297 0,5787 2487 0,7513 3228 0,7721 3318 На конец 2013 г. 4 3749 0,4822 1808 0,683 2561 0,7084 2656 На конец 2014 г. 5 4247 0,4018 1706 0,6209 2637 0,6499 2760 На конец 2015 г. 6 39273 0,3349 13153 0,5644 22166 0,5962 23415
 

 

 
  Текущая стоимость кассовых поступлений на начало 2010 г. (на 1000 у.д.е.)     F – будущие кассовые поступления (на 1000 у.д.е.); i – процента ставка; P - текущая стоимость кассовых поступлений; n – время  
Выводы. Инвестционый проект является низко рентабельным, поскольку требование доходности инвестиций составляет 20%. Таблица с анализом восприимчивости доходов показывает, что инвестиции реально будут давать лишь около 19% дохода.
Заключение
На основании расчетов проведенных в курсовой работе можно сделать вывод, что все три инвестиционных проекта являются низко рентабельными. При этом самым наименее рентабельным из них является третий проект: строительств о объекта недвижимости по варианту «офисно – коммерческое задание», т.е. его максимальная рентабельность составляет 9%. Рентабельность остальных двух проектов равна 10%, при этом наиболее прибыльным является второй проект (проект «Коммерческо – жилое здание»), т.к. его ЧДД оставляет 5501, что больше 4095 при проекте «Многоэтажное блокированное жилое здание». Следовательно, из этих трех проектов лучше принять второй проект: «Коммерческо – жилое здание».
Список литературы
Иванов В.В., Хан О.К. Управление недвижимостью Издательство Инфра-М., 2009 – 446 с.
Управление недвижимостью: учебник/ под ред. С.Н. Максимова .- М.: Издательство «Дело» АХН, 2008. – 432 с.
Ковалев В.В. Учет, анализ и бюджетирование лизинговых операций: теория и практика Издательство: Финансы и статистика, 2005 г. – 512 с.
Интеллектуальная собственность. Актуальные проблемы теории и практики т.1. / под ред Лопатина В.Н. Издательство Юрайт-Издат, 2008. – 312 с.
http://mosr.ru/faq/
Управление недвижимостью: учебник/ под ред. С.Н. Максимова .- М.: Издательство «Дело» АХН, 2008. – С.116
http://mosr.ru/faq/
http://mosr.ru/faq/
Иванов В.В., Хан О.К. Управление недвижимостью Издательство Инфра-М., 2009 – С. 211
2