Основные направления совершенствования системы государственного регулирования рынка земли и недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ:
Введение 3
1. Особенности правового регулирования оборота земли и недвижимости 4
1.1. Понятие, признаки и виды недвижимого имущества, как объекта имущественных прав 4
1.2. Понятие и оборотоспособность земельного участка 10
2. Проблемные аспекты реформирования государственного регулирования рынка земли и недвижимости 16
2.1. Проблемы реформирования государственного регулирования рынка земли 16
2.2. Актуальные вопросы реформирования рынка недвижимости 19
3. Перспективы развития государственного регулирования рынка земли и недвижимости 24
Заключение 32
Библиографический список 34

Так, принятый в первом чтении весной 2012 г. законопроект«О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (N 47538-6) предусматривал: 1) усиление правоустанавливающего (а не просто учетного) значения такой регистрации; 2) устранение дублирования регистрационных действий в отношении сделок с недвижимостью и возникших в их результате прав; 3) существенные различия в зависимости от того, возникает ли право по сделке или на основании закона; 4) ограничение ответственности регистрирующего органа только случаями, связанными с наличием его вины за недостоверную регистрацию (в противном случае - обращение всех требований к инициатору недостоверной регистрации); 5) введение нотариального удостоверения вместо госрегистрации сделок с недвижимостью. Впрочем, принятый в конце 2012 г. Федеральный закон«О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» эти вопросы не затронул, а дискуссия в Государственной Думе по положениям законопроекта N 47538-6 все еще продолжается.Вместе с тем в 2014 году произошли, возможно и не столь значимые, тем не менее существенные, изменения в деятельности государственных регистраторов, специалистов органов кадастрового учета, нотариусов и кадастровых инженеров при совершении сделок с недвижимостью.Так, с 2015 года изменены общие требования к нотариусам (возрастные ограничения - не менее 25 и не старше с, наличие не менее чем 5 лет стажа работы по юридической специальности), конкретизированы вопросы, связанные с допуском к квалификационному экзамену и его проведением, предусмотрены приостановление полномочий нотариусов и Кодекс их профессиональной этики, изменен нотариальный тариф и др.; предусматривается формирование компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты - для осуществления выплат в связи с возмещением вреда, причиненного нотариусами, и ряд других новаций.При этом затронуты и положения, связанные с предоставлением сведений, содержащихся в ЕГРП. К числу лиц, которым помимо общедоступных сведений указанного реестра предоставляются также более подробные сведения (о правах на объекты недвижимого имущества, о содержании правоустанавливающих документов и их копий, о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным), нотариусы теперь отнесены не только в связи с открытием наследства, но и для обеспечения возможности совершения ими различных нотариальных действий, в т.ч. нотариального удостоверения различных сделок. Что касается открытия наследства, то с 1 января 2015 г. в этом случае по запросу нотариуса предоставляются также обобщенные сведения о правах наследодателя на имеющиеся у него объекты недвижимости.Кроме того, с 2015 года в очередной раз существенно сокращается срок госрегистрации прав - теперь это 10 рабочих дней (сначала был месяц, затем 18 и 20 календарных дней). Для регистрации ипотеки сохранены ранее установленные сроки: для земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений - 15 рабочих дней, для жилых помещений - 5 рабочих дней. Однако теперь в случае, если регистрация прав осуществляется на основании поданного нотариусом заявления в электронной форме с приложением к нему нотариально удостоверенных документов (их электронных образцов), то она проводится в течение одного рабочего дня. Это обусловлено также и тем, что нотариус проверяет законность сделки, в т.ч. при удостоверении сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, проверяет его принадлежность правообладателю.При этом планы законодателя по совершенствованию системы регистрации прав на недвижимость весьма радикальны. В сентябре 2014 г. Правительством Российской Федерации внесен в Государственную Думу законопроект«О государственной регистрации недвижимости» (далее - законопроект N 597863-6).Он предусматривает введение единой учетно-регистрационной процедуры в отношении объектов недвижимости и Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), что должно позволить снизить риски операций на рынке недвижимости, свести к минимуму бумажный документооборот и сократить сроки кадастрового учета и госрегистрации прав. В законопроекте N 597863-6 нашли отражение указанные выше подходы к реформированию системы госрегистрации прав:- в случае, когда права на недвижимость возникают в силу закона, осуществление их госрегистрации предусматривается без заявления правообладателя или правоприобретателя (на основании сведений, поступающих в порядке информационного взаимодействия от иных органов и нотариусов);- уточнение пределов правовой экспертизы при госрегистрации прав (в т.ч. при нотариальном удостоверении сделок);- распределение ответственности за действия (бездействие) органов и лиц при госрегистрации прав, приведшие к возникновению убытков у граждан и юридических лиц (орган по регистрации прав, государственный регистратор, нотариус);- уточнение видов и пределов гражданско-правовой ответственности органа по госрегистрации прав.Поскольку законопроект N 597863-6 предусматривает регулирование отношений, возникающих только при госрегистрации прав и кадастровом учете, то вне рамок его регулирования оказывается кадастровая деятельность (формирование сведений об объектах учета).Между тем в настоящее время наибольшие сложности для правообладателей объектов недвижимости создают изъяны в деятельности не нотариусов, государственных регистраторов или специалистов, осуществляющих кадастровый учет, а именно кадастровых инженеров.Так, по данным Росреестра, увеличилось количество судебных дел, связанных с исправлением кадастровых ошибок в сведениях ГКН, возникших по причине несоблюдения кадастровыми инженерами требований к подготовке межевых и технических планов (особенно из-за нарушения порядка согласования границ и неверного определения координат их характерных точек границ).В целях установления более строгих законодательных требований к кадастровым инженерам (что должно повлечь повышение качества их работ) Правительство Российской Федерации внесло в Государственную Думу законопроек, предусматривающий, что кадастровым инженером может стать лишь имеющий высшее образование (а не среднее, как сейчас; фактически лишь треть среди них имеет высшее профильное образование) и не менее двух лет работы под руководством кадастрового инженера.Кроме того, устанавливается обязанность для кадастровых инженеров раз в 3 года проходить обучение по дополнительной профессиональной программе повышения квалификации в объеме не менее 40 часов. Что же касается тех инженеров, действие квалификационного аттестата которых было приостановлено в связи с допущенными ими нарушениями при подготовке документов, то для них предусматривается такое обучение в большем объеме (не менее 80 часов).Еще одним шагом в этом же направлении должны стать комплексные кадастровые работы. Их проведение предусматривает глава 4.1, которой в 2014 году был дополнен Закон о кадастре. Такие работы направлены на:- уточнение местоположения границ земельных участков;- установление или уточнение местоположения на земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном Законом о госрегистрации прав;- образование земельных участков, на которых расположены здания, в том числе многоквартирные дома, сооружения (однако указанные работы не предусматривают образования земельных участков, на которых расположены сооружения, являющиеся линейными объектами);- образование земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами;- исправление кадастровых ошибок в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости.Указанные работы будут выполняться однократно и одновременно должны охватывать территории одного или нескольких кадастровых кварталов.Таким образом, ближайшие год-два, вероятно, станут периодом радикального обновления в области как непосредственно государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и тесно связанных с ней кадастровым учетом, кадастровой и нотариальной деятельности. Принятые в последние годы решения и содержание перспективных законопроектов, находящихся на рассмотрении в Государственной Думе, позволяют судить о том, что курс на формирование интеграции такой регистрации и объединенного кадастра, выбранный еще в начале 90-х годов был верным и имеет высокие шансы быть реализованным в полном объеме. Также весьма важна тенденция последних лет, связанная с развитием электронного документооборота, что позволяет значительно сократить сроки регистрации и обеспечивающих ее действий. Это должно привести к повышению качества как государственных, так и негосударственных услуг (работ) в сфере недвижимости.ЗаключениеИтак, в социально-экономическом развитии общества земельным ресурсам и земельным отношениям принадлежит одна из ведущих ролей. Поэтому характер и масштабы земельных преобразований следует рассматривать как один из решающих факторов, которые определяют темпы и эффективность развития национальной экономики, становления рыночных отношений.Главная цель земельных преобразований в Российской Федерации состоит в обеспечении рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, создании правовых, экономических, организационных и других условий для воспроизводства и повышения плодородия почвы, сохранения сельских, лесных и других земель. Совершенствование государственного регулирования земельных отношений - важный шаг к созданию земельного рынка. Земельный рынок может помочь перейти земле к более эффективным пользователям. Но сам он требует четкого и компетентного контроля со стороны государства, достаточно гибких и эффективных экономических методов регулирования. Среди них главными в России должен стать запрет на продажу земель в течение определенного срока, запрет на изменение их целевого назначения, введение квалификационных требований к покупателям, установление на региональном уровне максимальных размеров земельных участков.В настоящее время, в условиях рыночных отношений, происходит постоянное перераспределение земель между собственниками земельных долей и сельскохозяйственными предприятиями, фермерскими хозяйствами, индивидуальными предпринимателями, собственниками участков. Существующая сегодня законодательная база (Земельный кодекс и свод отдельных законов, регулирующих земельные отношения) обеспечивает возможность легального рыночного оборота земли, в том числе и на региональном уровне.Таким образом, государственное регулирование отношений, связанных с рынком земли и недвижимости заключается, во-первых, в создании оптимальной структуры исполнительных органов власти в данной сфере; во-вторых, в системе нормативно-правовых актов федерального и регионального уровня, охватывающих все стороны отношений с недвижимостью; в-третьих, в реализации государственных, региональных и муниципальных целевых программ, посвященных управлению земельными ресурсами и недвижимостью.Библиографический списокКонституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ).Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147,Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16.Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ, 30.07.2007, N 31, ст. 4017.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве» // Собрание законодательства РФ, 25.06.2001, N 26, ст. 2582.Федеральный закон от 29.12.2014 N 457-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 05.01.2015, N 1 (часть I), ст. 10.Федеральный закон РФ от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» // СЗ РФ. 2014. N 26 (часть I). Ст. 3377.Федеральный закон РФ от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» // СЗ РФ. 2011. N 30 (ч. 1). Ст. 4594.Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Российская газета, N 165, 01.08.2007.Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 «О недрах» // СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823.Указ Президента РФ от 07.05.2012 N 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» // Собрание законодательства РФ, 07.05.2012, N 19, ст. 2337.Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 05.05.2014, N 18 (часть III), ст. 2169.Постановление Правительства РФ от 25.02.2015 N 168 «О внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 5 мая 2014 г. N 404» // Собрание законодательства РФ, 09.03.2015, N 10, ст. 1529.Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 // Вестник ВАС РФ, N 11, ноябрь, 2009.Определение Верховного Суда РФ от 11 декабря 2007 г. N 4-В07-126. Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 Гражданского кодекса РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск) // СПС «КонсультантПлюс».Постановление Президиума ВАС РФ от 16 декабря 2008 г. N 9626/08 по делу N А08-7744/06-5 // Вестник ВАС РФ. 2009. N 4.Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (ред. от 25.12.2013) // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1.Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) // Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК. 2014. Вып. N 11.Анохин В.С. Приватизация земельных участков: правовое регулирование и практика применения в арбитражном судопроизводстве // Вопросы социального управления и социального образования: Сб. науч. трудов. Вып. 3(5). Воронеж, 2011. Бугров Д.С. Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2004.Волков С.Н., Боголюбов С.А., Липски С.А. Экспертиза и надзор - важные и необходимые звенья землеустройства // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2013. N 2. Галиновская Е. О правовых особенностях образования земельного участка (новое в законодательстве) // Хозяйство и право. 2012. N 1. Димитриев М.А. Недвижимые вещи как объекты гражданских прав // Нотариус. 2013. N 5. Колов А.Ю. Вещные права на земельный участок в России: монография. Томск: Пеленг, 2004. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный, учебно-практический). Части 1, 2, 3, 4. / Под ред. С. А. Степанова. М.: Проспект, 2012.Макаров О.В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Нотариус. 2014. N 5.Мисник Г.А. Возмещения убытков, причиненных правообладателю земельного участка вследствие совершения кадастровой ошибки // Правовые вопросы недвижимости. 2012. N 1. Митягин К.С. Правовая природа земельного участка: научно-практические межотраслевые правовые подходы // Законодательство. 2011. N 1. Новиков К.А. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве // Вестник ВАС РФ. 2014. N 5. Объекты гражданских прав: Постатейный комментарий к главам 6, 7 и 8 Гражданского кодекса РФ / В.В. Андропов, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009.Писков И.П. К вопросу о понятии недвижимости в российском праве // Проблемы развития частного права: Сб. статей к юбилею В.С. Ема / Отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова. М.: Статут, 2011.Программу Фонда содействия реформированию ЖКХ нельзя урезать - Степашин // ИА «Интерфакс». 2015. 15 янв.Рахмилович В.А. Гражданское право как предмет законодательной компетенции Российской Федерации и ее субъектов // Журнал российского права. 2003. N 8. Рузанова В.Д. Система законодательства в сфере залоговых отношений // Законы России: опыт, анализ, практика. 2015. N 11. Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. N 5.Стародумова С.Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки: Дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2010.Стародумова С.Ю. К вопросу о признаках недвижимых вещей // Актуальные проблемы российского законодательства: Сб. статей. Вып. 8. М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2014.Чикобава Е.М. Проблемы понятия объекта недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2011. N 2. Чубаров В.В. Некоторые проблемы взаимодействия гражданского и земельного законодательства и пути их решения // Журнал российского права. 2005. N 9.Шеметова Н.Ю. Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 7.